Что такое кондоминиум или Comunidad de Propietarios?

При покупке недвижимости в Испании почти каждый покупатель сталкивается с новыми для себя понятиями. Один из распространенных терминов испанского рынка жилья – «комунидад собственников». Что это  такое,  каковы его основные функции, и что нужно учитывать покупателю — читайте в нашем обзоре.

Товарищество Собственников Жилья или кондоминиум в Испании существенно отличается от своего русского аналога. Здесь подобное объединение жильцов носит название Comunidad de Propietarios или, проще говоря, «комунидад». Такая форма самоуправления действует во всех жилых объектах, где имеется собственность общего пользования, например лифт, бассейн, подземная парковка, сад и другая закрытая инфраструктура. Таким жилым объектом может быть многоквартирный дом, бунгало или коттедж в составе закрытого котеджного комплекса. Единственный вид недвижимости, который не имеет «комунидад» – это отдельно стоящие дома.

Состав и управление

Деятельность жилищных «комунидад» строго регламентируется испанским законом о недвижимости, где описан состав правления, порядок избрания и устав сообщества.

Состоит испанский «комунидад» из собственников недвижимости в жилом комплексе. Каждый собственник имеет право голоса согласно правилу: одна квартира – один голос. Арендаторы, даже в случае долговременной аренды, в состав «комунидад» входить не могут. Деятельностью сообщества руководит Комитет правления во главе с председателем, который избирается членами «комунидад» из числа собственников недвижимости. Должность председателя может также передаваться по кругу и ее может занять любой собственник. Помимо председателя, в состав Комитета правления входят также: вице-президент, секретарь и несколько жильцов.

Комитет руководит деятельностью сообщества, устанавливает график собраний, следит за исполнением постановлений, принятых на заседаниях, а также соблюдением жильцами установленных правил. Деятельность Комитета правления регулируется официальным Уставом и негласными правилами кондоминиума.

Обязательная должность в испанском жилищном «комунидад» – администратор. Должность администратора кондоминиума может занять человек со специальным образованием в сфере управления жилищным фондом, являющийся членом Коллегии администраторов.

Администратор оказывает сообществу консультативную помощь на предмет соответствия работы «коммунидад» жилищному законодательству и нанимается в сообщество на платной основе. В его обязанности входит управление счетами сообщества, регулирование вопросов по уплате коммунальных услуг. За качеством выполнения администратором своих обязанностей следит Комитет правления Сообщества.

Функции

Главной функцией испанского «комунидад» является решение вопросов, связанных с ремонтом и обслуживанием коммунальной собственности и прилегающих территорий. На выполнение данных работ «комунидад» утверждает бюджет сообщества, который наполняется за счет взносов собственников жилья. Размер взноса определяется в зависимости от размеров апартаментов, имеющейся инфраструктуры и количества жильцов. Например, если жилой комплекс может похвастаться полноценной закрытой инфраструктурой, включающей самые разные услуги, начиная от бассейна и заканчивая садом, тренажерном залом и СПА-центром, то и взнос на обслуживание в таком комплексе скорее всего будет составлять не меньше 100-150 евро в месяц.  Если же мы говорим о стандартном многоквартирном доме, который имеет в списке мест общего пользования только подъезд и лифт,  то взнос «комунидад» будет составлять, скорее всего, не больше 50 евро.

Помимо этого, «комунидад» также устанавливает правила поведения на территории жилого комплекса, которые регламентируют график ремонтных работ в апартаментах, режим тишины, особенности содержания питомцев. В правилах также оговаривается порядок использования бассейна, детских площадок, парковки и спортивных сооружений. «Комунидад»  решает вопросы обеспечения безопасности жилого здания: заключается договор с охранным агентством или нанимается на работу персонал в частном порядке.

Собрания

Обычно встречи членов сообщества проводятся один-два раза в год, но в некоторых случаях они организуются чаще. На собраниях правлением для обсуждения выдвигаются все решения, принимаемые касательно управления жильем, его состояния, ремонта и т.д., а также, в случае необходимости, и касательно поведения отдельных жильцов.

Например, если в доме требуется поменять трубы, вопрос об этом выносится на повестку дня собрания жильцов. Принимается решение о необходимости замены, после чего президент находит подрядчиков, они составляют смету, которая снова выносится на рассмотрение. Если все согласны с расходами, то стоимость ремонта делится на всех собственников жилья пропорционально площади их квартиры (в случае многоквартирных комплексов) или участка (в районах частной застройки). Президент и управляющий обязаны детально отчитаться ,  куда были потрачены все средства.

Или другой пример: в том случае, если один из жильцов систематически мешает другим громкой музыкой или неприемлемым поведением, жильцы могут коллективно обратиться к президенту «комунидад»  с просьбой вынести вопрос на заседание товарищества. По результатам собрания может быть принято решение о составлении судебного иска в отношении нарушителей общественного порядка.

Что важно учитывать при покупке

Перед тем как купить недвижимость в Испании, важно получить полноценную информацию о действующих правилах и порядке использования инфраструктуры жилого комплекса. Обратите внимание на размер ежегодного взноса в фонд кондоминиума. Поинтересуйтесь у жильцов, довольны ли они тем, как функционирует сообщество в их доме. В случае если вы намерены приобрести недвижимость для сдачи в аренду, узнайте все детали подобной деятельности в Уставе сообщества, так как в некоторых комплексах сдача в аренду на короткий срок не разрешается.